还没从昌平朱辛庄的热度中回过神来,北京土拍市场再创新高。6月1日,北京有四宗宅地进行现场竞价,顺义后沙峪时隔多年重回高光时刻。顺义新城19-69地块共吸引45家企业参与竞拍,热度超过今年3月的“朱辛庄大战”。顺义新城6001地块也有36家企业报名参与,最终两宗地块都触及“双上限”,以现场摇号来确定归属。与之相对应的,石景山衙门口713地块就没那么热闹,仅中海新城一家报名,最终以底价摘得。经过一下午实力与运气的比拼,四宗宅地总成交金额约95.17亿元。

顺义新城19-69地块位置

后沙峪重回高光时刻


(资料图)

此次北京土拍表现“未拍先火”,顺义后沙峪两宗地块最为吸睛,继昌平朱辛庄0028地块后,再现“未拍先到顶”的宅地,两宗地块在线上报价环节就触发竞价上限。两宗地块同属于一片区,均位于六环内后沙峪板块,顺义新城6001地块位于地铁后沙峪站南侧,而顺义新城19-69地块则向西1公里。

顺义新城19-69地块最为热门,共吸引了45家企业报名参与。该地块出让建设用地面积约3.2万平方米,规划建设用地面积约5.68万平方米,起始价14.4亿元。从地块自身素质上看,地块规模相对较小,容积率1.8,总价15亿元左右相对报名门槛不高,并且地块设置最高限价约在16.6亿元,可以满足众多中小房企参与报名。

值得一提的是,上述地块民营企业参与主体将近20家,成为近三年来民营企业参与最积极的地块。最终地块触及“双上限”,被福建雄旺“摇中”,以16.56亿元+1.2万平方米现房销售面积斩获。

对于福建雄旺的名字,北京市场还比较陌生,事实上福建雄旺确属“新人”。天眼查显示,福建雄旺房地产开发有限公司成立于2022年11月7日,到现在还不足一年时间,全资控股母公司福建雄旺投资有限公司才仅有两名员工。对此,当天土拍现场也有观点猜测福建雄旺可能是哪个大房企的“马甲”,北京商报记者按照天眼查留的联系方式希望进一步了解,但截至发稿未能取得联系。

另外一宗顺义新城第20街区6001地块热度同样不低,有36家企业报名参与。该地块用地面积约3.4万平方米,建筑规模约6.14万平方米,容积率也是1.8。最终,同样依靠摇号确定归属,中能建成为那个幸运儿,以17.3075亿元+1.3万平方米现房销售面积竞得。

顺义后沙峪两宗地块之所以“亮眼”,也是因为利润空间充足,低密度、低总价、高利润是吸引房企参与竞拍的主要原因,这也是福建雄旺一个楼市新兵摇号摘得备受质疑的原因。

中指研究院高级分析师张晓飞指出,两宗地块的期房指导价为5.8万元/平方米、现房指导价为6万元/平方米,最终房地价差在3万元左右,利润空间充足,能够满足开发企业的腾挪。另外,顺义新城街区临近首都机场,周边多为低密小区,居住环境较为舒适,项目去化可靠;并且拿地之后,共同参与摇号企业可以组成联合体共同开发,对后续开发奠定了合作基础。

外地、外行企业跃跃欲试

摇号主旋律下,外地企业进京潮愈演愈烈,甚至外行企业也来“碰运气”。可以看到,此次参与企业中出现了许多陌生面孔,例如皋市润皋、山西保景顺、山西星河、江苏师山、海门海泰、阳明尚兴、同泰日方,连做防水起家的东方雨虹也来“试手气”了。

值得一提的是,参与者也有一些“临时上轿”的角色,如阳明尚兴是2023年3月15日注册成立的,山西保景顺是2023年5月6日才注册成立的,甚至晚于所参与顺义新城19-69地块的挂牌时间。

中指研究院土地市场研究负责人张凯指出,房企当前投资逻辑严重趋同,导致核心城市土拍摇号中签率不断走低,为获取地块,房企不得不广泛参与土拍,甚至动用“马甲”,进一步推高摇号难度。部分下游企业亦积极参与土拍摇号,以期拿地后在后续与甲方的合作当中增添谈判筹码。

“马甲”混入之外,也确有诸多新客参与到北京土拍市场,诸如越秀、上海大华等,“生面孔”扎堆进京抢地,凸显房企对北京市场的看好情绪。

此外,也有房企是为了“补货”的,例如久未在京拿地的万科今年以来第二次参与到地块竞拍。

“良好的营商环境增强了在京有开发经验房企持续深耕的信心,也不断吸引更多外地房企来京布局。”在北京链家研究院分析师岳微看来,当前北京土地市场供应机制向着更灵活、更公开、更市场化的方向调整。其中,北京创新实践的“拟出让宅地清单公示、土地推介会、预申请制度、保证金激活转正式挂牌”等举措助力房企提前获取土地信息、合理决策,消除了“信息不对称”带来的影响,直接提振企业拿地信心。

另有业内分析师告诉北京商报记者,目前各大房企都处于求“生存”阶段,一线城市楼市复苏相对较快,经济、人口、产业等基本面,也决定住房需求的支撑力度,把握“安全”是当下房企们的共识。“如今三四线城市房地产市场低迷,导致各大房企的投资转向一二线城市,甚至是一二线城市的优质地块才敢出手。”

优质地块的带动功能

面对如此火爆的土拍市场,也不免有“看涨”的声音,土拍市场情绪会带动北京新房市场走高?

中指研究院数据显示,2023年5月北京新建商品住宅成交规模约60万平方米,环比下降约三成。一方面,由于购房者观望情绪增加,看房量、转化率均出现下滑;另一方面,“五一”假期居民外出旅游,导致成交环比下降。供应方面,5月北京新建商品住宅供应面积约14万方,环比增长约10%。价格方面,5月北京新建住宅价格环比上涨0.04%,涨幅较上月扩大0.01个百分点,同比上涨0.65%。

从目前购房客群来看,改善客群仍是市场主力,由于近期二手房市场成交乏力,导致新房置换动能减弱,仅区位优势明显、配套完善的改善项目去化相对较好。刚需盘分化亦明显,昌平、房山、顺义核心片区项目才相对去化较好。

严重的市场分化,也带来“二八效应”——20%的新房项目卖得好,80%的新房项目卖不动,“冷热不均”是整个北京新房市场最真实的写照。

上述分析师直言,用优质地块来拉动市场信心,优质地块的入市也为将来成交量提供了保障。不过随着市场上滞销盘的增多,库存压力会越来越大,北京新房市场还是要靠80%来决定走向。此外,可以看到“冷热不均”是由上至下的,土拍市场同样分明。

就在6月1日竞价现场,石景山衙门口713地块便出现遇冷。据了解,该地块是四宗地中开发难度最大的一宗,F1住宅混合公建用地,接近2.4万平方米的公建配套,也因此不受房企所青睐,最终由深耕石景山的中海以28.3亿元完成了“托底”。

(文章来源:北京商报)

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