“16万起，独立小院，有房有地有花园……”年初，王先生看到这样的宣传广告很动心，即使没有产权在北京周边也实属便宜。随后，王先生与出租公司签订《承包租赁合同》，租赁了相应土地及地上物，合同约定租赁用途为种植，时间为25年，一次性支付租金20万元。王先生装修后没几天，当地政府部门认定该土地为基本农田，涉案土地相关改造属于违法建设，将进行强制拆除;出租公司也出具了整改保证书。几个月后，王先生装修的房子和全部院内设施被一并拆除，他找到出租公司商讨赔偿事宜，但对方的电话已无人接听。王先生诉至法院，要求赔偿损失80万元，而出租公司自始至终未出庭应诉。最后法院判决王先生承担30%的责任，出租公司承担70%的责任。

法官提示

民法典第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。王先生和出租公司签订的合同因违反法律强制性规定而无效，因此他们对于无效均需担责。由于出租公司明知土地属基本农田，而对外进行经营性出租，应承担主责;王先生租赁院落前未对院落性质进行核实也有过错。

很多城市中生活的人向往田园生活，经常会在郊区花钱租下一个小院装修，但很有可能会像王先生那样，入住没多久就遭遇限拆，最终利益受损。

法官提示，市民无论是租赁还是购买房屋之前，一定要了解相关房屋的性质。农村房屋应有宅基地使用证或者规划部门的批示，房屋本身在宅基地范围内，而且农村宅基地上的房屋只有本集体经济组织成员之间才能买卖，城镇户籍居民不能购买，只能租赁使用且合同期限最高为20年;其他城镇地区房屋一定要有相应的房屋产权证书，没有房屋产权证书(或规划部门出具的合法手续)的房屋出租销售，租售合同也属无效。同时，不要轻信“物美价廉”的房屋租售广告。无论是房屋还是土地的租售，都有相应的市场价格，如果出现严重低于市场价的出租销售行为，要谨防上当受骗。

最后，如果遇到此类纠纷，受害人要尽快提起诉讼。此类土地及房屋出租的公司往往做的是短期生意，一旦出现问题或者纠纷，公司的相关人员会想方设法逃避责任，面对一无所有的空壳公司，想要追究其法律责任，拿回损失的钱款更是难上加难。
(作者：北京市通州区人民法院刘析鹭)